长沙鑫远湘府华城二手房买房忠告
资讯
2024-01-21
1382
2022年,保交付成为房地产行业的重要命题,新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后,大量二手房也在挂牌求购,这时二手房买卖就会有捡漏机会,二手房看得见摸得着,可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何,当然没有百分之百的好楼盘,所以我们应该平衡楼盘的不利与有利因素,持最好的心态,找到适合自己的房子。
本期盘点刚改盘鑫远湘府华城。
不利因素梳理:
1)高容积率,建筑密度高、楼间距短,居住舒适度偏低、采光、私密性与通风性差
鑫远湘府华城总建筑面积约37.6万方,容积率3.79,属于较高容积率,其建筑密度要普遍高于其他小区,意味着高密度的居住人口,随着入住人数越来越高,小区所有公共设施也将面临高负荷运行,比如健身场所、儿童活动区域、娱乐核心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力,频繁地使用会加速这些设施的老化率。
同时,小区楼栋大多采取双单元、并排分布, 小区内楼间距存在不足问题,一般南北朝向排列的楼房间距应该为楼高的0.7倍,东西向则为0.5倍,而鑫远湘府华城部分楼间距可能不足30米,东西向楼间距就更近,不足10米,不足的楼间距会造成采光差,尤其是中低楼层,房屋内采光效果变差;其次楼栋并排分布,楼间距比较短的话,相对楼栋住户之间的隐私都得不到保证;最后不足的楼间距也会造成通风差,风吹不进来,干扰了正常的通风。
2)小区基本生活饮水长期存在问题
鑫远湘府华城小区的居民基本生活饮水一直存在问题,从2018年开始,就因为小区蓄水池问题而造成饮水有异味,多次被业主投诉和媒体曝光,最近一次被媒体曝光是2022年3月份,小区的饮用自来水出现散发异味,并且浑浊发黑,小区南北两区全靠送水车来解决全小区的居民用水问题,由于小区设计及管理问题,小区生活及饮用供水问题反反复复严重影响1500多户居民生活,所以计划购买该小区的业主,一定要向小区居住的业主核实清楚,饮水问题有没有从根本上解决,以防自己成为业主后因为饮水问题而头疼。
3)楼龄偏长,户型一般、两开间朝南且北向客厅
鑫远湘府华城小区2010年建成,目前楼龄已经近13年,略微偏长,小区车位配比1:0.84,车位略显不足,随着入住人数与居民购车数量的增长,存在停车难问题。
小区部分户型结构一般,例如125㎡三房,户型狭长,只有2.5个开间朝南卧室,整个进深比较长,北向客厅,采光比较差,冬天过于阴冷;119㎡三房与97㎡三房,都是南北不通透,三房只有一个卫生间,家庭使用鸡肋,主卧面积偏小,舒适性一般。
有利因素梳理:
1)小区配套青园小学本部,学校配套比较好
鑫远湘府华城配套的小学是青园小学本部,长沙天心区比较好的小学之一,成立以来与仰天湖小学、湘府英才小学一起被视作天心区的口碑三强。
2023年小升初微机配位中,其中一类初中有湘郡培粹2人,中雅培粹116人,长郡外国语120人,一类占比50.4%,二类初中有师大附中双语55人,明德天心168人,长沙外国语11人,二类占比49.6%,但相比2022年,一类学校占比有所下滑近9%。
需要指出的是,小区距离学校距离比较远,小孩子上学略显不便。
2)周边有地铁1号线友谊路站,附近有多个公交站点,出行便利
鑫远湘府华城地处省政府核心板块,距离地铁1号线友谊路站仅400米,步行10分钟即可到达, 满足刚需上班族地铁换乘的需求,小区周边公交线路偏少,但附近站点比较多,可搭乘125路、141路、226路、705路、25路、116路和140路等多条公交线路,交通优势明显。
3)价格便宜,有次新房,性价比高
鑫远湘府华城目前链家二手房挂牌量有60套,北区略多一些,其中还有少量毛坯的次新房,买后即可装修入住,目前挂牌价格已经有10500元/㎡左右的价格了,总价大约140万左右,首付45万左右,比较适合刚需购房者需求。
综合来看,鑫远湘府华城优势在学校与交通配套,又处在省政府板块核心区,比较适合看重城市地段与学区的刚需客户。
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2022年,保交付成为房地产行业的重要命题,新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后,大量二手房也在挂牌求购,这时二手房买卖就会有捡漏机会,二手房看得见摸得着,可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何,当然没有百分之百的好楼盘,所以我们应该平衡楼盘的不利与有利因素,持最好的心态,找到适合自己的房子。
本期盘点刚改盘鑫远湘府华城。
不利因素梳理:
1)高容积率,建筑密度高、楼间距短,居住舒适度偏低、采光、私密性与通风性差
鑫远湘府华城总建筑面积约37.6万方,容积率3.79,属于较高容积率,其建筑密度要普遍高于其他小区,意味着高密度的居住人口,随着入住人数越来越高,小区所有公共设施也将面临高负荷运行,比如健身场所、儿童活动区域、娱乐核心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力,频繁地使用会加速这些设施的老化率。
同时,小区楼栋大多采取双单元、并排分布, 小区内楼间距存在不足问题,一般南北朝向排列的楼房间距应该为楼高的0.7倍,东西向则为0.5倍,而鑫远湘府华城部分楼间距可能不足30米,东西向楼间距就更近,不足10米,不足的楼间距会造成采光差,尤其是中低楼层,房屋内采光效果变差;其次楼栋并排分布,楼间距比较短的话,相对楼栋住户之间的隐私都得不到保证;最后不足的楼间距也会造成通风差,风吹不进来,干扰了正常的通风。
2)小区基本生活饮水长期存在问题
鑫远湘府华城小区的居民基本生活饮水一直存在问题,从2018年开始,就因为小区蓄水池问题而造成饮水有异味,多次被业主投诉和媒体曝光,最近一次被媒体曝光是2022年3月份,小区的饮用自来水出现散发异味,并且浑浊发黑,小区南北两区全靠送水车来解决全小区的居民用水问题,由于小区设计及管理问题,小区生活及饮用供水问题反反复复严重影响1500多户居民生活,所以计划购买该小区的业主,一定要向小区居住的业主核实清楚,饮水问题有没有从根本上解决,以防自己成为业主后因为饮水问题而头疼。
3)楼龄偏长,户型一般、两开间朝南且北向客厅
鑫远湘府华城小区2010年建成,目前楼龄已经近13年,略微偏长,小区车位配比1:0.84,车位略显不足,随着入住人数与居民购车数量的增长,存在停车难问题。
小区部分户型结构一般,例如125㎡三房,户型狭长,只有2.5个开间朝南卧室,整个进深比较长,北向客厅,采光比较差,冬天过于阴冷;119㎡三房与97㎡三房,都是南北不通透,三房只有一个卫生间,家庭使用鸡肋,主卧面积偏小,舒适性一般。
有利因素梳理:
1)小区配套青园小学本部,学校配套比较好
鑫远湘府华城配套的小学是青园小学本部,长沙天心区比较好的小学之一,成立以来与仰天湖小学、湘府英才小学一起被视作天心区的口碑三强。
2023年小升初微机配位中,其中一类初中有湘郡培粹2人,中雅培粹116人,长郡外国语120人,一类占比50.4%,二类初中有师大附中双语55人,明德天心168人,长沙外国语11人,二类占比49.6%,但相比2022年,一类学校占比有所下滑近9%。
需要指出的是,小区距离学校距离比较远,小孩子上学略显不便。
2)周边有地铁1号线友谊路站,附近有多个公交站点,出行便利
鑫远湘府华城地处省政府核心板块,距离地铁1号线友谊路站仅400米,步行10分钟即可到达, 满足刚需上班族地铁换乘的需求,小区周边公交线路偏少,但附近站点比较多,可搭乘125路、141路、226路、705路、25路、116路和140路等多条公交线路,交通优势明显。
3)价格便宜,有次新房,性价比高
鑫远湘府华城目前链家二手房挂牌量有60套,北区略多一些,其中还有少量毛坯的次新房,买后即可装修入住,目前挂牌价格已经有10500元/㎡左右的价格了,总价大约140万左右,首付45万左右,比较适合刚需购房者需求。
综合来看,鑫远湘府华城优势在学校与交通配套,又处在省政府板块核心区,比较适合看重城市地段与学区的刚需客户。
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