爆冷!世纪天汇真就那么烂吗?前滩跌了4万,还能买吗?
资讯
2024-01-21
2305
大家好,我是魔都小魔女。小魔女团队为大家提供专业的二手房买卖、新房打新、贷款等交易实操服务,欢迎您私信咨询。
前滩最后的住宅,世纪天汇入市了,按理说它的稀缺性不言而喻,大家应该疯抢的,但是第一天却只有40余组认筹,相当惨烈,预计跟一期一样不触发积分。
大家犹豫的点就在于:
它的价格,13.2万,太贵了。
它不像个住宅小区,盖上商场上面,总是怪怪的。
它是超高层,得房率太低。
它的户型,不够板式户型。
它还靠高架,吵是吵得嘞。
楼市又不好,前滩不会还要继续跌吧?
它以后不会不好卖吧?
我2,3千万的预算,买这个不甘心呀!
前滩二手已经从高峰的18,19万,回落到15,16万。新盘的高楼层也要14万多,再加上超高层得房率还低,2026年才交房,还是这种非常规住宅的产品,又都是大户型。
那么有2000多万预算的人,愿不愿意买这样最后一块前滩(住宅)呢?
01前滩板块分析
一前滩,凭什么火了10来年?
过去的近十年间,前滩的新盘,有多嚣张?
没有售楼处,没有样板房,没有销售,甚至在地下室认筹,开盘,统统没人在乎,盲买就盲买,只要能抢到。
2015、2016年,据说要找到陆家嘴集团总经理批条子才能抢到房子。
2018年,中粮前滩海景壹号开盘,北京专门派队监管。
积分制之前的最后一个新盘,尚峰名邸,认购率高达惊人的1266%。
积分制以后,前滩基本上都是不是满分你别来。
从零到最后落成,仅仅十来年间,让前滩长盛不衰的,是疯狂的涨幅 。
2017年到2019年间,新盘开盘价集中在8-9万间。3,5年后,这批房子交房了,成交价普遍在16-19万左右,涨幅高达130%。
说的狠一点,前滩的新房,买到就翻翻。
而且,不用太多资金就能撬动,毕竟,80%都是不到100平的小户型。
800万买进来,只要3,4年,1600万,甚至1800万卖出去,1000万赚好了。
这样的前滩新房,打破头也得抢。
而且,前滩二手并非有价无市,成交挺活跃的。
打新赚钱也就算了,为什么还有那么多人愿意高价二手买入前滩?
① 放眼整个上海市区也非常稀缺,全新高端城市界面
前滩哪儿哪儿都很新。
没有历史风貌区,没有老式里弄保护建筑,甚至不像陆家嘴北滨江还要留个粮仓,杨浦东外滩还要留2个电厂烟囱。
浦东这款中环以北的地,没有历史的印子,没有曾经的影子,拆得干干净净,啥也没有。
前滩在规划能级上,前滩甚至一度被说成第二个陆家嘴。
整个前滩国际商务区总规划容量350万平方米,开发总投资预计超1000亿元。前滩的写字楼如前滩中心、前滩世贸、前滩时代、前滩东方广场等,有大量世界五百强企业和实力公司入驻。
十来年的时间,前滩高楼耸立,高大上超5A甲级写字楼,全球知名跨国企业云集,央企大型国企入驻,现代时尚,灰冷色调铝板加玻璃的住宅小区,高奢大牌顶流商业太古里,大面积全新绿化滨江公园,东方体育中心,顶级国际名校惠灵顿,公办名校华二,漫步走在前滩,一切都是新的,高级的,果然这里才是国际化大都市魔都,上海。
② 新房不断,板块热度持续性非常好
一个板块如果持续不断的有新盘开出来,就会持续自带流量。
更何况这个板块的新房,买到即翻倍。
在前滩一浪接着一浪的水涨船高势头下,新房买不到,就买二手。
没人觉得自己会是最后一棒。
于是我们看到,在2021年至2022年秋天的这段高峰,以中粮前滩海景壹号为例,100平户型二手成交价高达18万+。而三湘的江景大户型,网传成交价更是高达26万。
③ 小户型为主,尽管单价高,但是总价有限
小户型,就意味着总价有限,天花板就在那里。
就算涨到20万,乘以100平,也就是2000万,而且是三房两厅两卫,空间是局促,但功能够了。
2000万以内,带学区,房龄才几年的高品质次新,周围城市界面高端全新,三房,可选的并不多。
二前滩虽然贵,却只能算二梯队
没错,前滩是二梯队。
尽管高峰单价17-19万,现在回落了也有15-16万,只看单价,确实算一梯队 了。
但我们说过,属于哪一档次,哪一梯队,是看总价的。
前滩80%的房子都是100平以下的小户型,不同于徐滨,大户型有,但是非常少。
总价1000-2000万级,只能排在第二梯队。
说得狠一点,只能算单价高的鸽子笼板块。
面积做的小,总价是容易控制住的,才会导致它的单价冲得很高。
类似的,还有大宁金茂府95平的小三房,也是高单价。
前滩确实非常不错,板块的高端城市界面,配套商业的高大上,现代摩登的全新住宅,一切看起来是那么美好。
但我们,仍然没法把这种小户型社区归为第一梯队豪宅板块,没法把近2000万的鸽子笼归为豪宅。
我们认为这一类房子的天花板就在那,因为真正的有钱人是不会去买100平的三房的。
三前滩比大盘跌得快,跌得狠
这些年来,我们都认为前滩的二手是危险的,单价被市场情绪泡沫堆起来,被新房的热度带很高。
如果你仔细观察市场你就会发现,这波的楼市下调,前滩的启动,早于大盘。也就是说,楼市大盘还没跌,或者没跌那么快,前滩先跌了,跌得更快,更多,前滩率先崩塌。
原因很多:
① 前期涨幅过高,泡沫过大。
前文已经讲了,不再赘述。
22年6,7月,前滩比瑞虹7期,8期,仁恒公园世纪,尚海郦景等内环高端次新,甚至还要贵1万多,且产品力和户型都不及后者。
以尚峰名邸为例,47平的1房,高峰时成交价高达830万,我们8月份成交了一套高楼层670万,整整跌了160万,跌幅近20%。
② 房东卖了可以新一轮打新再赚一笔。
房东买前滩网签也满5年了,把房子一卖,基础分60分到手了,可以高分打新了。不要赚1000万了,赚800万也可以接受了,反正再买到新房,又是一轮血赚。
③ 华二泡沫破了。
此华二非彼华二。前几年没有毕业生,现在有了。
虽然2023年发了喜报,华二市重点率70%以上,70个学生中有7个被华二高中录取。但是特招生占了大半,这成绩并不算好。
至此,华二跌落神坛。
④ 整个楼市下行大环境
覆巢之下安有完卵。楼市整个大环境下行,前滩这类涨幅过热的板块,势必回调得更快,更狠。
上述多重因素的叠加,导致了前滩实质下跌高于整个大盘,并且下跌幅度超过其他高端次新板块。
四前滩,仍然是值得入手的优质板块
这次世纪天汇卖完后,前滩再无新房。
是的,前滩业已建成。
既然完全建成了,是不是就没有想像空间,价格又很高,是不是没有多大潜力了呢?
当然不是。
我们认为前滩,仍然是非常值得入手的优质板块。
并不是说完全建成的板块,成熟的板块,潜力就小了。
还是要看它在市场上的稀缺性。
前滩仅凭全新的高端城市界面,就足以笑傲江湖许多年了。
因为城市的开发需要时间,板块的建成需要时间,前滩用了10年,瑞虹用了25年,曾经联洋也用了10年,徐汇滨江或许也还需要5到10年。
短期,哪会突然建好一个全新的板块。
这就是前滩的核心竞争力。
接下来,我们再来看看,前滩最后的住宅世纪天汇,开篇大家犹豫的那些点,是不是真的很难接受?不能接受?
02前滩世纪天汇测评
一超高层+商业楼上加盖住宅,市场接受度低
前滩世纪天汇的整个地块,是由两栋39层住宅、一栋164米高的办公楼,以及太古汇商业构成的。(1~4层为太古汇商业,住宅盖在商业顶上,最低楼层从5F开始)
这和我们普遍接受的传统住宅小区,有多栋住宅楼,有中心绿化,有儿童活动区域,水景,围合式的小区围墙,差别很大。
虽然在更发达的地区,比如东京,纽约等国际一线城市,寸土寸金,这种住宅叠盖在商业楼上,很常见,在上海却很少。
对于这样的超高层产品,市场抗性比较大。
首先,开放式小区,没有小区概念,没有中心绿化,安全性隐私性差,对于这一类型的产品,目前市场的接受度非常低,大多数人还是更喜欢传统小区。
2022年开的黄浦璞玉ONE,也是盖在商业上的精装塔楼,即使生在黄浦,没触发积分,甚至没有多少关注度。
上一期前滩世纪天御,在今年5月份认筹,也没有触发积分,要知道当时市场还没有那么低迷。
这类产品之所以出现,是因为市中心地块越来越稀缺导致的,这也是城市成熟的表现之一。
其次,超高层,户型和得房率大家也比较介意。
未来上海市中心还会新增很多超高层住宅:
海玥黄浦源(166米)、龙盛湾上(150米)、安康苑(150米)、中海顺昌玖里(150米)。
超高层的得房率很低,一般在70%或不到70%,多梯多户导致户型也不那么方正,板式。
据销售说,前滩世纪天汇得房率有72.9%,虽然比常规住宅低,但还算在正常范围,户型不管是110平还是165、210平的,在超高层住宅里算比较不错的。(下图为前滩世纪天汇和海玥黄浦源户型对比)
与大部分前滩新盘不同,前滩世纪天汇大户型比例高,165平以上户型占比50%,213平以上的高区朝西甚至可以看到江,圈层档次比较高。
二手市场,大户型在市场上的表现要比小户型坚挺得多。
2023年,海悦华庭86㎡成交单价回落到11.4万/平(最高时期可达19.5万/平),而三湘印象215㎡看江的大户型成交单价高达25万/平。
尽管前滩世纪天汇以大户型为主,档次较高,但一期还是没触发积分。
可见市场还是非常介意超高层、得房率低、靠高架等不利因素,对它的认可度不高。
二13.2万开盘价,并无倒挂可言
今年5月,一期开盘12.98万,当时市场第一反应就是,这个价格高了。
如今,二期开13.2万,涨了2千,110的户型涨了20来万,210的涨了40多万,我们就算平均涨了30万/套。
显然,买房人对这个涨价,并不买账。
新房热度在下降,前滩二手在狂跌,还有倒挂吗?
210平次顶楼高达14万7,166平次顶楼达到了14万2,110平2房次顶楼也要13万8。
这样一算,其实倒挂已经很少了。前滩的二手房,已经从巅峰时期19-20万,跌掉了4-5万,现在15-16万就可以买得到。
而且刚交付没几年,有些个税甚至可以做平,就没有个税了。
而前滩世纪天汇要等到2026年年底才能交付,加上3年的租金损失、资金利息损失,再加上低得房率,其实基本无倒挂。
所以这也导致市场非常犹豫,愿意冲前滩世纪天汇的人,大多数是预算高但没有分的。
三对于高预算低积分选手,推荐入手
对于高预算+低分的选手来说,尽管现在没什么倒挂,但从中长期来看,还是值得拿的。
尽管前滩有所回落,前期疯涨的泡沫挤压掉不少,但板块价值还是比较高的,属于第二梯队。
就像前文所述,高大上,新,就是前滩的核心竞争力,且很难被替代。
从产品上看,前滩世纪天汇这类商业上面叠加超高层住宅,目前的市场接受度还比较低,但随着市区核心区,尤其是黄浦区,越来越多这类产品问世 ,相信市场的接纳性会更强。
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前滩最后的住宅,世纪天汇入市了,按理说它的稀缺性不言而喻,大家应该疯抢的,但是第一天却只有40余组认筹,相当惨烈,预计跟一期一样不触发积分。
大家犹豫的点就在于:
它的价格,13.2万,太贵了。
它不像个住宅小区,盖上商场上面,总是怪怪的。
它是超高层,得房率太低。
它的户型,不够板式户型。
它还靠高架,吵是吵得嘞。
楼市又不好,前滩不会还要继续跌吧?
它以后不会不好卖吧?
我2,3千万的预算,买这个不甘心呀!
前滩二手已经从高峰的18,19万,回落到15,16万。新盘的高楼层也要14万多,再加上超高层得房率还低,2026年才交房,还是这种非常规住宅的产品,又都是大户型。
那么有2000多万预算的人,愿不愿意买这样最后一块前滩(住宅)呢?
01前滩板块分析
一前滩,凭什么火了10来年?
过去的近十年间,前滩的新盘,有多嚣张?
没有售楼处,没有样板房,没有销售,甚至在地下室认筹,开盘,统统没人在乎,盲买就盲买,只要能抢到。
2015、2016年,据说要找到陆家嘴集团总经理批条子才能抢到房子。
2018年,中粮前滩海景壹号开盘,北京专门派队监管。
积分制之前的最后一个新盘,尚峰名邸,认购率高达惊人的1266%。
积分制以后,前滩基本上都是不是满分你别来。
从零到最后落成,仅仅十来年间,让前滩长盛不衰的,是疯狂的涨幅 。
2017年到2019年间,新盘开盘价集中在8-9万间。3,5年后,这批房子交房了,成交价普遍在16-19万左右,涨幅高达130%。
说的狠一点,前滩的新房,买到就翻翻。
而且,不用太多资金就能撬动,毕竟,80%都是不到100平的小户型。
800万买进来,只要3,4年,1600万,甚至1800万卖出去,1000万赚好了。
这样的前滩新房,打破头也得抢。
而且,前滩二手并非有价无市,成交挺活跃的。
打新赚钱也就算了,为什么还有那么多人愿意高价二手买入前滩?
① 放眼整个上海市区也非常稀缺,全新高端城市界面
前滩哪儿哪儿都很新。
没有历史风貌区,没有老式里弄保护建筑,甚至不像陆家嘴北滨江还要留个粮仓,杨浦东外滩还要留2个电厂烟囱。
浦东这款中环以北的地,没有历史的印子,没有曾经的影子,拆得干干净净,啥也没有。
前滩在规划能级上,前滩甚至一度被说成第二个陆家嘴。
整个前滩国际商务区总规划容量350万平方米,开发总投资预计超1000亿元。前滩的写字楼如前滩中心、前滩世贸、前滩时代、前滩东方广场等,有大量世界五百强企业和实力公司入驻。
十来年的时间,前滩高楼耸立,高大上超5A甲级写字楼,全球知名跨国企业云集,央企大型国企入驻,现代时尚,灰冷色调铝板加玻璃的住宅小区,高奢大牌顶流商业太古里,大面积全新绿化滨江公园,东方体育中心,顶级国际名校惠灵顿,公办名校华二,漫步走在前滩,一切都是新的,高级的,果然这里才是国际化大都市魔都,上海。
② 新房不断,板块热度持续性非常好
一个板块如果持续不断的有新盘开出来,就会持续自带流量。
更何况这个板块的新房,买到即翻倍。
在前滩一浪接着一浪的水涨船高势头下,新房买不到,就买二手。
没人觉得自己会是最后一棒。
于是我们看到,在2021年至2022年秋天的这段高峰,以中粮前滩海景壹号为例,100平户型二手成交价高达18万+。而三湘的江景大户型,网传成交价更是高达26万。
③ 小户型为主,尽管单价高,但是总价有限
小户型,就意味着总价有限,天花板就在那里。
就算涨到20万,乘以100平,也就是2000万,而且是三房两厅两卫,空间是局促,但功能够了。
2000万以内,带学区,房龄才几年的高品质次新,周围城市界面高端全新,三房,可选的并不多。
二前滩虽然贵,却只能算二梯队
没错,前滩是二梯队。
尽管高峰单价17-19万,现在回落了也有15-16万,只看单价,确实算一梯队 了。
但我们说过,属于哪一档次,哪一梯队,是看总价的。
前滩80%的房子都是100平以下的小户型,不同于徐滨,大户型有,但是非常少。
总价1000-2000万级,只能排在第二梯队。
说得狠一点,只能算单价高的鸽子笼板块。
面积做的小,总价是容易控制住的,才会导致它的单价冲得很高。
类似的,还有大宁金茂府95平的小三房,也是高单价。
前滩确实非常不错,板块的高端城市界面,配套商业的高大上,现代摩登的全新住宅,一切看起来是那么美好。
但我们,仍然没法把这种小户型社区归为第一梯队豪宅板块,没法把近2000万的鸽子笼归为豪宅。
我们认为这一类房子的天花板就在那,因为真正的有钱人是不会去买100平的三房的。
三前滩比大盘跌得快,跌得狠
这些年来,我们都认为前滩的二手是危险的,单价被市场情绪泡沫堆起来,被新房的热度带很高。
如果你仔细观察市场你就会发现,这波的楼市下调,前滩的启动,早于大盘。也就是说,楼市大盘还没跌,或者没跌那么快,前滩先跌了,跌得更快,更多,前滩率先崩塌。
原因很多:
① 前期涨幅过高,泡沫过大。
前文已经讲了,不再赘述。
22年6,7月,前滩比瑞虹7期,8期,仁恒公园世纪,尚海郦景等内环高端次新,甚至还要贵1万多,且产品力和户型都不及后者。
以尚峰名邸为例,47平的1房,高峰时成交价高达830万,我们8月份成交了一套高楼层670万,整整跌了160万,跌幅近20%。
② 房东卖了可以新一轮打新再赚一笔。
房东买前滩网签也满5年了,把房子一卖,基础分60分到手了,可以高分打新了。不要赚1000万了,赚800万也可以接受了,反正再买到新房,又是一轮血赚。
③ 华二泡沫破了。
此华二非彼华二。前几年没有毕业生,现在有了。
虽然2023年发了喜报,华二市重点率70%以上,70个学生中有7个被华二高中录取。但是特招生占了大半,这成绩并不算好。
至此,华二跌落神坛。
④ 整个楼市下行大环境
覆巢之下安有完卵。楼市整个大环境下行,前滩这类涨幅过热的板块,势必回调得更快,更狠。
上述多重因素的叠加,导致了前滩实质下跌高于整个大盘,并且下跌幅度超过其他高端次新板块。
四前滩,仍然是值得入手的优质板块
这次世纪天汇卖完后,前滩再无新房。
是的,前滩业已建成。
既然完全建成了,是不是就没有想像空间,价格又很高,是不是没有多大潜力了呢?
当然不是。
我们认为前滩,仍然是非常值得入手的优质板块。
并不是说完全建成的板块,成熟的板块,潜力就小了。
还是要看它在市场上的稀缺性。
前滩仅凭全新的高端城市界面,就足以笑傲江湖许多年了。
因为城市的开发需要时间,板块的建成需要时间,前滩用了10年,瑞虹用了25年,曾经联洋也用了10年,徐汇滨江或许也还需要5到10年。
短期,哪会突然建好一个全新的板块。
这就是前滩的核心竞争力。
接下来,我们再来看看,前滩最后的住宅世纪天汇,开篇大家犹豫的那些点,是不是真的很难接受?不能接受?
02前滩世纪天汇测评
一超高层+商业楼上加盖住宅,市场接受度低
前滩世纪天汇的整个地块,是由两栋39层住宅、一栋164米高的办公楼,以及太古汇商业构成的。(1~4层为太古汇商业,住宅盖在商业顶上,最低楼层从5F开始)
这和我们普遍接受的传统住宅小区,有多栋住宅楼,有中心绿化,有儿童活动区域,水景,围合式的小区围墙,差别很大。
虽然在更发达的地区,比如东京,纽约等国际一线城市,寸土寸金,这种住宅叠盖在商业楼上,很常见,在上海却很少。
对于这样的超高层产品,市场抗性比较大。
首先,开放式小区,没有小区概念,没有中心绿化,安全性隐私性差,对于这一类型的产品,目前市场的接受度非常低,大多数人还是更喜欢传统小区。
2022年开的黄浦璞玉ONE,也是盖在商业上的精装塔楼,即使生在黄浦,没触发积分,甚至没有多少关注度。
上一期前滩世纪天御,在今年5月份认筹,也没有触发积分,要知道当时市场还没有那么低迷。
这类产品之所以出现,是因为市中心地块越来越稀缺导致的,这也是城市成熟的表现之一。
其次,超高层,户型和得房率大家也比较介意。
未来上海市中心还会新增很多超高层住宅:
海玥黄浦源(166米)、龙盛湾上(150米)、安康苑(150米)、中海顺昌玖里(150米)。
超高层的得房率很低,一般在70%或不到70%,多梯多户导致户型也不那么方正,板式。
据销售说,前滩世纪天汇得房率有72.9%,虽然比常规住宅低,但还算在正常范围,户型不管是110平还是165、210平的,在超高层住宅里算比较不错的。(下图为前滩世纪天汇和海玥黄浦源户型对比)
与大部分前滩新盘不同,前滩世纪天汇大户型比例高,165平以上户型占比50%,213平以上的高区朝西甚至可以看到江,圈层档次比较高。
二手市场,大户型在市场上的表现要比小户型坚挺得多。
2023年,海悦华庭86㎡成交单价回落到11.4万/平(最高时期可达19.5万/平),而三湘印象215㎡看江的大户型成交单价高达25万/平。
尽管前滩世纪天汇以大户型为主,档次较高,但一期还是没触发积分。
可见市场还是非常介意超高层、得房率低、靠高架等不利因素,对它的认可度不高。
二13.2万开盘价,并无倒挂可言
今年5月,一期开盘12.98万,当时市场第一反应就是,这个价格高了。
如今,二期开13.2万,涨了2千,110的户型涨了20来万,210的涨了40多万,我们就算平均涨了30万/套。
显然,买房人对这个涨价,并不买账。
新房热度在下降,前滩二手在狂跌,还有倒挂吗?
210平次顶楼高达14万7,166平次顶楼达到了14万2,110平2房次顶楼也要13万8。
这样一算,其实倒挂已经很少了。前滩的二手房,已经从巅峰时期19-20万,跌掉了4-5万,现在15-16万就可以买得到。
而且刚交付没几年,有些个税甚至可以做平,就没有个税了。
而前滩世纪天汇要等到2026年年底才能交付,加上3年的租金损失、资金利息损失,再加上低得房率,其实基本无倒挂。
所以这也导致市场非常犹豫,愿意冲前滩世纪天汇的人,大多数是预算高但没有分的。
三对于高预算低积分选手,推荐入手
对于高预算+低分的选手来说,尽管现在没什么倒挂,但从中长期来看,还是值得拿的。
尽管前滩有所回落,前期疯涨的泡沫挤压掉不少,但板块价值还是比较高的,属于第二梯队。
就像前文所述,高大上,新,就是前滩的核心竞争力,且很难被替代。
从产品上看,前滩世纪天汇这类商业上面叠加超高层住宅,目前的市场接受度还比较低,但随着市区核心区,尤其是黄浦区,越来越多这类产品问世 ,相信市场的接纳性会更强。
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