新规!天府新区又将迎来大变化
资讯
2024-01-30
2953
天府新区要出现大量的第四代住宅?
1月19日,四川天府新区公园城市建设局发布《四川天府新区公园城市规划管理创新规定(2024)》(意见稿)征求公众意见的公告。
公告截图
根据意见稿的内容,四川天府新区未来将在建筑面积超过144㎡的新建中推广试点建设生态阳台。若按此执行,未来四川天府新区新建的大户型,将可能成为此前市场普遍理解的第四代住宅。
何为第四代住宅?
可以理解为我们的住宅形态经历了四次变化升级。
第一代住宅是茅草房,解决的是生存问题;
第二代住房是砖瓦房,解决了生活中的功能性和安全性的需求;
第三代住宅是电梯房,是一种集约高效的规划方式,但却疏远了人们对居住的情感需求;
而第四代就是空中庭院房,城市森林花园建筑,是对第三代住宅的反思,从精神层面满足了人们对回归自然的渴望。
成都七一城市公园
第四代住宅更符合现代人内心追求田园牧歌式的理想居住产品,其兴起也成为当前房企住宅产品的创新方向。
早前,全国大多城市第四代住宅探索都处于萌芽试水状态。但在最近2年,第四代住宅开始明显提速。
以我们的邻居西安为例,产品内卷之下,第四代住宅已成为主战场。据不完全统计,目前西安在售的以及即将面世的第四代住宅就约有30个左右,可谓全城开花。
纵观西安市场上的第四代住宅,无论是空中院落还是空中花园等其它概念,几乎都是通过奇偶错层设计,来实现双层挑高的露台。
保利·云谷天汇效果图
其优势和痛点也非常明显。
优势方面
1.
功能性更强。双层挑高露台拥有更大的室外空间感,既可以搭建成健身、读书的区域,也可以种花、种菜;
2.
视野更广。相较于传统阳台,双层挑高的露台有更大的面积和更广阔的视野,多数项目能实现270°环幕视野,观感较佳;
3.
实用空间更大。这部分区域往往是不计面积的,或者只计算一半面积,因此业主有更大的实用空间。
痛点方面
1.
不能封。目前根据相关规定来说,这个露台是不能封的,只能作为半开放使用。在北方,夏天多蚊虫,秋冬多雨水、雾霾和沙尘暴,此时,半开放露台使用频率低、清理困难等问题就成了老大难。
2.
私密性。目前西安的许多第四代住宅,本就是在建面约110㎡144㎡的产品中拉升空间,从而导致阳台的排列也十分的紧凑,楼上的住户只要愿意,探头就能看到楼下的阳台。
再回到成都,从天府新区的意见稿中可以看到,关于生态阳台,规范对面积、形态、绿化、开敞、监管方面都进行了详细的技术解释。
面积要求:每户生态阳台的水平投影面积不应大于该户住宅户型总建筑面积的25%,且不超过50平方米,每户宜设置1处生态阳台。
形态要求:生态阳台外挑尺寸(宽)宜设置在 4 米到 6 米之间,长宽比宜大于3:2,连续长边宜小于等于 3 倍外挑尺寸;生态阳台宜为两个自然层高度且不低于6米。
绿化要求:生态阳台实施绿化面积应占阳台水平投影面积 60% 以上、覆土深度不小于 0.5米。
开敞要求:生态阳台四周应有不少于 2 个完整的开敞面(或开敞面不少于周长的 40%)且至少有 1 个完整的长边为开敞面。
监管维护:生态阳台的功能用途、后期维护等纳入房屋销售合同,生态阳台禁止私搭乱建违法建设。
生态阳台示意图
通过这些解释,我们可以看到,天府新区的这个生态阳台,连绿化面积和覆土深度都规定好了,还不少于2个开敞面,说明也是不能封的。不过成都是南方,不像北方那么多尘雨,半开敞阳台实用性还是比西安更高。
关于隐私问题,天府新区是在144㎡以上的大户型上试点,都是些一梯两户、两梯两户的板式结构,不会那么紧凑,同时还规定了双层挑高的露台不低于6米,加大了花园的间距,私密性会更高。实在不行也能利用绿化、百叶窗进行遮挡。
还有采光问题,主要是卧室和客厅的采光会受到空中花园的影响,天府新区的规范规定花园挑出的宽度在4-6米,长宽比大于3:2,连续长边小于等于3倍外挑尺寸,控制了花园挑出的宽度及长度,可以争取斜向采光。
而且生态阳台不计入建筑面积、不计入容积率,以后144㎡的赛道可以卷起来了,除了卷室内尺度感、设计感,还要卷各家阳台赠送,最大赠送面积可达50㎡。
可以说天府新区的新规确实给予了第四代住宅政策上的支持,至于后期会不会出现大量这类型的住宅,最主要的就是开发商的成本问题了,建设期间、出挑的成本,后期入住后,绿化维护的成本,能不能算得过来账。
此外本新规共6章33条,除了利好第四代住宅建设的立体绿化,在架空层、停车位、建筑立面、社区底商、开放式街区等方面也有明确的规定。
《四川天府新区公园城市规划管理创新规定(2024)》
(意见稿)内容
33米以上应首层架空
建筑高度大于33米的住宅建筑应首层架空,建筑高度小于等于33米且层数大于6层的住宅建筑首层架空面积不小于其首层总建筑面积的10%,架空层层高不低于4.5米。
规范还规定了住宅建筑层高不应低于3米,也就是说以后超过10层的住宅底楼都要全架空,一楼带花园绿地的住宅未来将越来越少,架空层泛会所也将也越来普遍。
机动车停车位差异化配建
天府新区新建住宅,将按套型面积分段设置停车标准。建筑面积超过200㎡的,按照每户2个车位修建。建筑面积在144-200平米的,按照每户1.5个车位配置。建筑面积在90-144平米的,按照每户1.2个车位配置等。
本要求更加有利于未来刚改为主导的住房供应变化趋势,也同时保障了刚需型住户的需求。
机动车车位配比
加强建筑立面和第五立面的管理
临城市重要开敞空间或临红线宽度30米及以上城市道路的住宅建筑应进行建筑外立面公建化设计。同时,住宅建筑底部外立面 (不小于两层) 应选用石材、金属、陶板等高品质外装饰材料。
鼓励在第五立面植入公共活动功能,并利用格栅构架、植被绿化、坡屋顶装饰等手法遮蔽或美化处理,不裸露布局。禁止在建筑屋顶、露台等处擅自搭建各类建筑物或附属设施.。
公建化设计和第五立面的美化,有利于提升天府新区整体城市风貌。
优化社区底商相关规定
含住宅的建设项目,可设置社区底商。其中住兼商用地,底商的建面不超过项目总建面的5%;商兼住用地,底商比例应结合项目形态、业态统一规划设计,底商须自持。
此外,可通过采用底商与住宅部分退台式布局、设置公共架空空间等方式降低底层商业对住宅部分的不利影响,其中住宅部分公共架空空间不计入容积率。
开放共享的活力街区
除小学、幼儿园、涉密等项目外,建设项目不得设置封闭式实体围墙。可采用绿篮、栏栅等形式,安装电子围栏等安全措施,透景增绿。其中,绿篱、栏栅高度不应高于1.4米。
从公共环境到城市风貌、建筑功能再到管理制度,天府新区新规的编制,就是为了实现整个城市是一个大公园的愿望与期许。
最后还想再说说第四代住宅,在国家层面,为促进低碳经济发展和产业转型升级,立体花园设计理念是被高度认可的,所以第四代住宅的前景是被看好的。
最近不止是成都出台了相关政策,厦门也发布了关于立体生态住宅项目规划管控要求,不过他们要求的立体生态住宅套型建筑面积(含公摊)不得少于200㎡,定位更高端,对于购买门槛也设置较高。
目前川内很多城市都开始了第四代住宅的试点,像眉山、资阳、乐山、广元、达州等都可以看到第四代住宅的身影,颇受当地人的欢迎。成都也是有第四代住宅的,最早可以追溯到2007年的世纪城天鹅湖花园,2018年新都的七一城市森林花园。
天府新区此番新规意见稿出台,在可以预见的未来,天新一定会涌现出更多的第四代建筑项目,虽然具体的市场接受度还有待考察,但相信会激发开发商做产品创新的能力和动力,期待看到产品的再升级。
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天府新区要出现大量的第四代住宅?
1月19日,四川天府新区公园城市建设局发布《四川天府新区公园城市规划管理创新规定(2024)》(意见稿)征求公众意见的公告。
公告截图
根据意见稿的内容,四川天府新区未来将在建筑面积超过144㎡的新建中推广试点建设生态阳台。若按此执行,未来四川天府新区新建的大户型,将可能成为此前市场普遍理解的第四代住宅。
何为第四代住宅?
可以理解为我们的住宅形态经历了四次变化升级。
第一代住宅是茅草房,解决的是生存问题;
第二代住房是砖瓦房,解决了生活中的功能性和安全性的需求;
第三代住宅是电梯房,是一种集约高效的规划方式,但却疏远了人们对居住的情感需求;
而第四代就是空中庭院房,城市森林花园建筑,是对第三代住宅的反思,从精神层面满足了人们对回归自然的渴望。
成都七一城市公园
第四代住宅更符合现代人内心追求田园牧歌式的理想居住产品,其兴起也成为当前房企住宅产品的创新方向。
早前,全国大多城市第四代住宅探索都处于萌芽试水状态。但在最近2年,第四代住宅开始明显提速。
以我们的邻居西安为例,产品内卷之下,第四代住宅已成为主战场。据不完全统计,目前西安在售的以及即将面世的第四代住宅就约有30个左右,可谓全城开花。
纵观西安市场上的第四代住宅,无论是空中院落还是空中花园等其它概念,几乎都是通过奇偶错层设计,来实现双层挑高的露台。
保利·云谷天汇效果图
其优势和痛点也非常明显。
优势方面
1.
功能性更强。双层挑高露台拥有更大的室外空间感,既可以搭建成健身、读书的区域,也可以种花、种菜;
2.
视野更广。相较于传统阳台,双层挑高的露台有更大的面积和更广阔的视野,多数项目能实现270°环幕视野,观感较佳;
3.
实用空间更大。这部分区域往往是不计面积的,或者只计算一半面积,因此业主有更大的实用空间。
痛点方面
1.
不能封。目前根据相关规定来说,这个露台是不能封的,只能作为半开放使用。在北方,夏天多蚊虫,秋冬多雨水、雾霾和沙尘暴,此时,半开放露台使用频率低、清理困难等问题就成了老大难。
2.
私密性。目前西安的许多第四代住宅,本就是在建面约110㎡144㎡的产品中拉升空间,从而导致阳台的排列也十分的紧凑,楼上的住户只要愿意,探头就能看到楼下的阳台。
再回到成都,从天府新区的意见稿中可以看到,关于生态阳台,规范对面积、形态、绿化、开敞、监管方面都进行了详细的技术解释。
面积要求:每户生态阳台的水平投影面积不应大于该户住宅户型总建筑面积的25%,且不超过50平方米,每户宜设置1处生态阳台。
形态要求:生态阳台外挑尺寸(宽)宜设置在 4 米到 6 米之间,长宽比宜大于3:2,连续长边宜小于等于 3 倍外挑尺寸;生态阳台宜为两个自然层高度且不低于6米。
绿化要求:生态阳台实施绿化面积应占阳台水平投影面积 60% 以上、覆土深度不小于 0.5米。
开敞要求:生态阳台四周应有不少于 2 个完整的开敞面(或开敞面不少于周长的 40%)且至少有 1 个完整的长边为开敞面。
监管维护:生态阳台的功能用途、后期维护等纳入房屋销售合同,生态阳台禁止私搭乱建违法建设。
生态阳台示意图
通过这些解释,我们可以看到,天府新区的这个生态阳台,连绿化面积和覆土深度都规定好了,还不少于2个开敞面,说明也是不能封的。不过成都是南方,不像北方那么多尘雨,半开敞阳台实用性还是比西安更高。
关于隐私问题,天府新区是在144㎡以上的大户型上试点,都是些一梯两户、两梯两户的板式结构,不会那么紧凑,同时还规定了双层挑高的露台不低于6米,加大了花园的间距,私密性会更高。实在不行也能利用绿化、百叶窗进行遮挡。
还有采光问题,主要是卧室和客厅的采光会受到空中花园的影响,天府新区的规范规定花园挑出的宽度在4-6米,长宽比大于3:2,连续长边小于等于3倍外挑尺寸,控制了花园挑出的宽度及长度,可以争取斜向采光。
而且生态阳台不计入建筑面积、不计入容积率,以后144㎡的赛道可以卷起来了,除了卷室内尺度感、设计感,还要卷各家阳台赠送,最大赠送面积可达50㎡。
可以说天府新区的新规确实给予了第四代住宅政策上的支持,至于后期会不会出现大量这类型的住宅,最主要的就是开发商的成本问题了,建设期间、出挑的成本,后期入住后,绿化维护的成本,能不能算得过来账。
此外本新规共6章33条,除了利好第四代住宅建设的立体绿化,在架空层、停车位、建筑立面、社区底商、开放式街区等方面也有明确的规定。
《四川天府新区公园城市规划管理创新规定(2024)》
(意见稿)内容
33米以上应首层架空
建筑高度大于33米的住宅建筑应首层架空,建筑高度小于等于33米且层数大于6层的住宅建筑首层架空面积不小于其首层总建筑面积的10%,架空层层高不低于4.5米。
规范还规定了住宅建筑层高不应低于3米,也就是说以后超过10层的住宅底楼都要全架空,一楼带花园绿地的住宅未来将越来越少,架空层泛会所也将也越来普遍。
机动车停车位差异化配建
天府新区新建住宅,将按套型面积分段设置停车标准。建筑面积超过200㎡的,按照每户2个车位修建。建筑面积在144-200平米的,按照每户1.5个车位配置。建筑面积在90-144平米的,按照每户1.2个车位配置等。
本要求更加有利于未来刚改为主导的住房供应变化趋势,也同时保障了刚需型住户的需求。
机动车车位配比
加强建筑立面和第五立面的管理
临城市重要开敞空间或临红线宽度30米及以上城市道路的住宅建筑应进行建筑外立面公建化设计。同时,住宅建筑底部外立面 (不小于两层) 应选用石材、金属、陶板等高品质外装饰材料。
鼓励在第五立面植入公共活动功能,并利用格栅构架、植被绿化、坡屋顶装饰等手法遮蔽或美化处理,不裸露布局。禁止在建筑屋顶、露台等处擅自搭建各类建筑物或附属设施.。
公建化设计和第五立面的美化,有利于提升天府新区整体城市风貌。
优化社区底商相关规定
含住宅的建设项目,可设置社区底商。其中住兼商用地,底商的建面不超过项目总建面的5%;商兼住用地,底商比例应结合项目形态、业态统一规划设计,底商须自持。
此外,可通过采用底商与住宅部分退台式布局、设置公共架空空间等方式降低底层商业对住宅部分的不利影响,其中住宅部分公共架空空间不计入容积率。
开放共享的活力街区
除小学、幼儿园、涉密等项目外,建设项目不得设置封闭式实体围墙。可采用绿篮、栏栅等形式,安装电子围栏等安全措施,透景增绿。其中,绿篱、栏栅高度不应高于1.4米。
从公共环境到城市风貌、建筑功能再到管理制度,天府新区新规的编制,就是为了实现整个城市是一个大公园的愿望与期许。
最后还想再说说第四代住宅,在国家层面,为促进低碳经济发展和产业转型升级,立体花园设计理念是被高度认可的,所以第四代住宅的前景是被看好的。
最近不止是成都出台了相关政策,厦门也发布了关于立体生态住宅项目规划管控要求,不过他们要求的立体生态住宅套型建筑面积(含公摊)不得少于200㎡,定位更高端,对于购买门槛也设置较高。
目前川内很多城市都开始了第四代住宅的试点,像眉山、资阳、乐山、广元、达州等都可以看到第四代住宅的身影,颇受当地人的欢迎。成都也是有第四代住宅的,最早可以追溯到2007年的世纪城天鹅湖花园,2018年新都的七一城市森林花园。
天府新区此番新规意见稿出台,在可以预见的未来,天新一定会涌现出更多的第四代建筑项目,虽然具体的市场接受度还有待考察,但相信会激发开发商做产品创新的能力和动力,期待看到产品的再升级。
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