惠州房地产信息网(大湾区房价未来还会冲高么)
资讯
2024-02-06
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1. 惠州房地产信息网,大湾区房价未来还会冲高么?
这是一个时代的风口,遇上转折!
大湾区,扑面而来,再创一个“2010年深圳”般的,财产性收入机会。深圳新白领,千万不要与财富再失交臂!
今年以来,疫后,我们看到的是,惠州新房在刺破3万。惠州大亚湾新房玖御府部分房源备案价达到了2.99万。曾经的新房限在2万以下,似有松动。
东莞更是一骑绝尘,早在2019年底时,就有松山湖别墅二手放盘过8万的传言。
时至今日,芳姐去搜万科松山湖1号、长城世界、虹溪诺雅的放盘价,8万是没有的,但是基本都跃上了4字头。
2010年,长城世家1万多开盘,2018年都还是2万左右为主,现在117平的3房单价也是4万多了。
东莞主城区、滨海区的新房,价格也是奔4而去,与3携行。今年3月东莞取消备案价限制,豪宅项目东城万科御景湾8号大户型别墅均价达到4.7万元/平,部分户型更是突破了6万。
备案破3万的,更是数不胜数,如皇马骊宫、龙光江南大境、首铸御峰华庭、首创禧瑞阅府、保利滨湖堂悦等等。
财富,再次面向产权分配。整个珠三角,正从工业区大基地,走向世界大湾区,城市地王的升级,会很多东西的裂变。土地单位GDP产值不一样,地价当然也会不一样。
这个地价跃升的福利,传导给个人的,就是房价普惠大众的红利。
01
1、大湾区中环,像极了2010年的深圳
大湾区(GBA)很大,9个城市、5.6万平方公里面积、人口7000多万,2019年GDP约11万亿,够得着一个中等国家规模了。
湾区的核心,是其中间的一条“环”。大湾区的中环!是一条中国产业(高端制造)实力最密集的的一个环,是大湾区“最实的产业核环”。
这个环,目前正在进行一个“城市等级”跃升,从传统的工业区,往“大都市”跃升。
比如,我们看到,更多的学校(东莞一年新建100多所中小学)、更多的地标(东莞+惠州有2位数的100多米起的地标体)、更多的地铁和轨道(城市间30分钟轨交通勤)、更多的公园和市政。
从工业区,裂变为都市区,深圳自2000年以后开始发生,2010年开始全力挺进。以前深圳关外就是工业区,连关内车公庙、华强北、南油、莲塘都有工业区;后来,都变成了产业区、商业区,地标携手mall、公园携手学校、地铁携手场馆,深圳不再是灰姑娘。
深圳的房价,也不再是灰姑娘。房价从2013年的关外2、3万,关内3、4万,跃成了2016年的3、5万,8、9万。到2020年,经3年调控后,深圳中心城区都到了15万+,关外热点片区10万+,关外市域边缘也是3、4万了。乘数效应,导致后面的房价以万进阶。
而,这一切,正在大湾区中环的东莞,惠州临深,南沙临深,中山翠亨,高保真地重现。
传统的工业区,至少变成了科技感爆棚的产业园;驱车离开深圳、广州,进入珠三角其他城市,也能发现道路开阔、绿茵成片、幕墙大厦耸立。硬件,大湾区中环在蝶变。
大湾区中环的软件,也在蝶变。最大蝶变,是改变民生根基的“教育升级”。东莞每年新建100多个中小学,惠州每年也是几十所的增加。大湾区中环城市的高考成绩,很多竟然可以叫板深圳,如东莞、珠海。
来了大湾区,就是城里人。
大湾区中环城里人,在可见的未来3-6年,出门即可通过轨道交通,通勤前往深圳、广州工作或商务洽谈。大湾区中环,已经在“经济”方面同城化。
大湾区中环,像极了深圳的2010年。城市越升级,城市资产价值越升级!
02
2、房企先行,湾区中环重磅把地储
把大湾区中环故事,看得最明白的,莫过于房企。
房企们的装备赛,就是“土地储备赛”。得土地者得天下。每年房企财报季,除了忙着搞各类真真假假的销售、利润榜单,就是搞融资评级、土地储备榜单了。
让股民鸡血的,除了“被证明的赚钱”能力,就是未来“造面包”的资金能力、面粉仓位能力了。告诉股民,在大湾区有大把土地储备,保证未来5年为大家卖出大把银子,就等于是给股价打上一剂定心针了。
进入深圳、广州重要,挺进大湾区中环也重要。
今年东莞印发“投资松绑30条”,统筹50平方公里产业用地全球招商,力争至2022年全市累计招商引资额超6600亿元,固定资产投资突破1万亿元。旧改规模也很大,比如虎门、长安近期公布了1000亩城市更新规模。
2005-2018年深圳人口增长57%,当前人口已超过2000万。但城市建成区面积仅增长29%,特别是2015年以来深圳人口年均增量超50万、居全国之首。
——数据来自“泽平宏观”
房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。深圳商品住房套数不足200万套(深圳住建局官员披露2018年末180万套),巨大的千万套居住缺口必然溢到大湾区中环!
广州周边城市的房,是广州人买的;深圳周边城市的房,是深圳人买的。核心城市的房价翘到天高,更多的新中产自然挤出到环1线城市置业。喊一声,我在大湾区有大把地,就接近与喊一声我在深圳、广州有地。
大房企进湾区,当然也是必须经过“尽调”。
拿地流程可是很严谨的,要测试城市前景、未来房价趋势,精算出毛利润靠谱,才敢融钱去拿。房地产玩的就是资金的生意,资金的成本是很高的,没有利润会把自己玩死的。
这些年,我们看到大房企们都踊跃在大湾区拿地,自然是“数看湾区大有信心”。
2019年底,TOP30企业于粤港澳大湾区的土地储备货值达6.1万亿元和2.9亿平方米,同比增长7%。货值排名榜首的碧桂园在粤港澳大湾区的土储超过3000万平方米,土储货值达4321.6亿元。
一堆规模的房企千亿投入,湾区拿地;就意味着以后的万亿销售规模,万亿基建和城市建设的投入规模。这些大投入,自然导致房价的容量更高!
散户跟着大户走,不盲目。
03
3、中环龙头抬上8,龙尾翘到4字头
最近有个说法,深圳发改委发布《2019年工作总结和2020年工作计划》确定了深圳都市圈的范围为深圳、东莞、惠州、河源、汕尾。大临深概念,这次被官宣扩容。
在芳姐看,这差不多是传说已久的“2020年大礼包”的落地,而且比加入几个豆腐块式的直辖指望,势力范围还大些。不但白纸黑字厘定了与东莞的正室关系,还确定了对粤东的辐射圈。
随着深圳和东莞,深圳和惠湾区(惠州西部)的产城融合,大湾区中环最亮的星已经出现了。未来,8字头会出现在东莞西南方向,比如滨海湾、松湖圈、中心城区。
惠州的房价高地,也会崛起惠湾区,大亚湾地标CBD板块(或别墅豪宅),走向4的区间也不是什么奇事。
当4-8万,拥抱了深圳的外环,大湾区中环自然与深圳一体了!
为什么说,大湾区中环有机会刺破8字头?
大家看看滨海湾的规划,海岸地标群天际线不亚于深圳大前海;进驻的企业恐怕比深圳一些产业区还靓,比如VIVO全球总部、紫光、欧菲亚,世界热点芯片、5G一个没落下。
滨海湾还有一个高起点、全球招校长的大湾区大学,大型海岸和郊野公园、轨交TOD体也没少。现在滨海湾新区GDP已近2000亿,未来也是挺进4、5千亿的潜力区。
而其周边的长安、虎门新房价已经3万了,品质2手房也一直坚持2字头。房价本来就跟深圳接轨了。
除了滨海湾这个实力选手,松山湖、东莞中心城区,都是不亚于深圳市外各新区(副)CBD的实力派。松山湖已经围绕华为,形成了一个智能与5G产研带。
东莞中心城区经济实力不弱不说,在建的CBD也有几百米高的地标,至少不会比深圳光明、龙岗大运弱。
莞深有钱人,已经自动布局东莞8字头潜力带。比如,芳姐朋友圈里上市公司的高管,就有购置松山湖别墅的习惯。
现在东莞破3、4破4真不算什么,因为未来都是6-8。
东莞如此,惠湾也不弱。惠州的电子产业、石化产业、汽车产业,从来也没弱过。未来还要做大生物、软件、激光产业。而起惠州也下了决心,在惠阳临深板块,建设金三角CBD,锻造都市风景、城市高度。
轨交上,惠湾也对接深圳的14、16号地铁,深惠城际、深大城际、深汕高铁3条直接经过惠州。本来大亚湾、惠阳的GDP实力是超越深圳东坪地的,甚至可以比肩坪山,未来与深圳更密切、实力更相加。
深惠轨通
走向一城化
目前,惠湾正在突破3字头这个防线;下一步,往4走,难道惊奇吗?
大湾区中环龙头抬上8,龙尾翘到4,已经是个必然。
以战略眼光看,当大湾区在实现人口1个亿、产值再翻倍 的路上,我们湾区的资产也必然上行。用战略的姿态看,大湾区中环有一套,就已经等于深圳市外有一套的!
国力的一部分,就是大湾区的KPI达成2035年的战略KPI。
—— END ——
图片来源:百度、新概念龙口英语、咚咚找房、
链家、宋丁观点、东莞房姐、
克尔瑞、乐享松山湖等等
2. 惠州暂缓超2套房网签?
这个问题我回答的不好,我又不是炒房的,也是一个在深圳坪山上班,居住大亚湾的普通人而已。买房是根据自己的情况而定,我在深圳之所以不买,是因为100多万付个首付,每个月还要还9000左右的贷款。不如大亚湾一次性买套大的。小孩在坪山外国语学校上学,早上从大亚湾过去也就15分钟左右。一次性买了大亚湾房子,又买了比亚迪宋大妈,生活也就这么过。足矣。知足常乐!
3. 惠州中海阅江府一期修得怎样了?
惠州中海阅江府一期已装修并交付使用了。
项目是中海地产于金山新城金山湖东打造的标杆项目。2019年,阅江府一期三开三捷,傲领全城。2020年二期新品载誉而来,于一期之上全面升级,打造约74万平方米国际滨江公园城邦。
4. 惠州哪个位置买房合适?
这个问题太宽泛,每个人的需求和实际情况不一,单纯问哪个区域合适,是会被误导的!
买房最主要的是实现房客匹配,什么叫房客匹配?
最根本的就是房产能满足业主的各类需求,比如学位、交通、医院、购物、娱乐、宜居度与便利度、溢价空间等等,需求很多,除非是顶级物业,否则,基本都不太可能每一项都满足,那当资金有限,如何做取舍,也是实现房客匹配的重要因素。
而且,这也是非常考验人的一项硬核技能。为什么有的人可能花同等的成本,有的升值快,有的升值慢,根本原因还是选择能力的问题。
选择大于努力,这句话,经历过的人都会特别深有感受!
回到题主的问题,惠州哪个地方适合买,小皮就来一一分解一下:
一是惠城区,也是惠州的主城区,各项配套都较为成熟,尤其江北片区,沿江地段非常舒适宜居,惠城区均价基本在9000-20000不等,但如果你本身不在惠州工作,那你的通勤时间也是一大问题,整体来讲,如是自住,惠城宜居度高,如是非自住,出租率也会较高,无需专业托管公司也能解决,但通勤时间是你主要评估的问题。
二是惠湾区(包含惠阳和大亚湾),这是惠州离深圳最近的区域,也是深圳客扎堆聚集的区域,也被誉为溢价空间最大的区域,但因交通和市政规划等因素,宜居度还较低,目前惠湾区域入住率约仅为50%左右,可以称得上一座空城!惠湾区域目前均价约为13000-15000元!
三是惠东区,这一区域主要以度假公寓为主,纯投资型的可以考虑这一区域,有固定返租,也比较省心,但当房住不炒当头,这类公寓的溢价空间也会非常有限!惠东的均价约为8000-13000元!
另外有一条,如是投资买惠州房,请做好长期持有的准备,因为大量库存新房,二手房很难脱手!
好了,这个话题,小皮就分享到这里了,更多话题,请关注深圳地小皮,一个混迹地产圈多年的老鸟!
5. 惠州市喜乐居地产是什么时候成立的?
惠州市喜乐居房地产代理有限公司是2011-11-22在广东省惠州市惠阳市注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股),注册地址位于惠州市惠阳区淡水东华大道中6号二楼。
惠州市喜乐居房地产代理有限公司的统一社会信用代码/注册号是91441303586327181F,企业法人周庆国,目前企业处于开业状态。
惠州市喜乐居房地产代理有限公司的经营范围是:房地产中介及信息咨询;物业管理;房地产营销策划;室内建筑装饰工程。 (依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。在广东省,相近经营范围的公司总注册资本为676689万元,主要资本集中在 1000-5000万 和 100-1000万 规模的企业中,共1811家。本省范围内,当前企业的注册资本属于一般。
惠州市喜乐居房地产代理有限公司对外投资1家公司,具有57处分支机构。
通过企业信用查看惠州市喜乐居房地产代理有限公司更多信息和资讯。
6. 惠州再添2806套新房入市?
我是从成都来的,说实话现在看着惠州的状况我总觉和成都的天府新区很相似,我说下成都关于南门的经历吧。
我第一次去成都天府新区——那时候还不叫这个,当时只是有说过这儿是未来发展的新南门,当时是3年前的时候,在新世纪会会展中心参加一个展会的,当天的往返交通工具就是地铁,地铁刚开通没多久,那时候早上乘坐地铁到那边站台时,看到的人流只有下地铁前往会展中心的人,几乎没有从那儿坐起始站赶往市内的,当时出了站台看了周围,出了会展中心旁边一两个住宅小区在那儿,周边全是一片空旷,没有其他任何东西。下午赶地铁回去的时候情况也正好相反,全是赶地铁前往市内的。当时那儿周边的房价大概也就是五六千一平,而当时的成都市内房价是在10000左右。
很多人深圳往返东莞,惠州多次,但最终还是纠结东莞、惠州能不能买?东莞限购的时候,很多人意识到也只能在惠州下手了!但是问题又来了:想买又不知道该买哪里?每个去惠州买房的人都有这种纠结。听中介的,又害怕被忽悠。
2018年惠州楼市后市走向的言论几乎已经呈现出“一边倒”的态势,今年将是惠州楼市小年,房价或稳中有降成为诸多业内人士的统一论点,而造成这一局面的“罪魁祸首”直指房贷。
目前,惠州多家银行开启“认房又认贷”,首套房贷利率高达上浮30%,且放款时间较慢,尤其是二手房房贷,放款时间长达一年,还有少数银行已暂停二手房按揭。
据世联行发的年度报告,惠州四大行相关人士的观点指出:
2017年惠州四大行接单未放款约220亿元,预计全市接近400亿;
在不考虑风险控制的情况下,2018年四大行的按揭放款额度约下降30%,同时按揭审批加严并提高按揭标准(提高首付比例);
2018年银行基本不受理二手房按揭,二手房交易将受重创;
2018年银行全线收紧开发贷,房地产融资受限,不同楼盘有不同标准,更倾向于大品牌有实力的地产商开发的高品质项目;
从总行的政策来看,房地产行业的金融监管趋紧是一个长期的政策导向。
在二手房交易或将受到重创的同时,新房或也难在高房贷利率之下“幸免于难”,惠州楼市后续会如何走?成交是否会大幅下降,房价又是否会有变动?
惠州中原地产钟志斌表示,从整体数据上看楼市走势仍然延续过往的稳健走势,交投两旺。
但是从实际认购的情况看,银行信贷收紧对楼市影响已经形成并不断扩大,开发商以及购房客户都同时承受压力,购房客户成交周期开始拉长、市场观望情绪短时间内已经开始形成。另加上今年年新增供应将不断放量并且将达到历史峰值,在信贷收紧以及强供应到临的双重压力之下,建议开发商对楼市热度的预期不宜过分乐观,在可达预售的情况下,仍然需要尽可能地把握市场时机,加速资金回笼。
世联行惠州地区总经理周玉仁判断,惠州市场会转换成买卖双方相对均衡的市场。“自2016年以来,惠州本地客户恐慌性入市提前释放未来需求,外溢的投资客退潮,所以需求端将有所下降。供应端方面,未来供应量会上升。”
从价格方面来看,惠州房价整体会稳中有降,“整个市场价格缺乏持续上升的动力,土拍价格会成为价格短期内的支撑,原来的一房难求和加价行为会快速消失。”
周玉仁还指出,去年,高铁和城际轨道辐射的板块将成为热点板块,个盘会出现分化。
“惠州市场整体来看,市场快速上升后的调整期,整体交易量趋稳。中长期来看,惠州长远的价格支撑在于其处于深穗都市圈辐射区和粤港澳大湾区的优越区位。”
惠州资深楼市专家胡光宇认为,银行认房又认贷的做法,将限制很多人的购房资格,首付比例和利率的提升,将让投资客的比例大幅度减少。对市场而言,认房又认贷主要有三个方面的影响,首先,会影响你在其他城市的购房资格。其次改善性需求萎缩。最后,二手房市场受影响更大,要么买不了,要么没有那么多钱,需求会降下来。
对于惠州房价的看法,选择基本平稳的网友占比27.64%,而稳重有降和稳中有涨分别占比27.29%、35.39%。至于选择惠州房价会大幅变动的网友,加起来不足1成。惠州房价,基本上是以稳定为主,这或许与惠州实行限价政策相关。
7. 大家说说哪里比较繁华?
我在惠州生活了十年了,大大小小的角落基本都熟悉,我现在来分析一下各个区域的房价情况,惠城区最后说,重点展开。
第一:仲恺区,目前房价基本在8500-11000
第二:惠东,海景房9000-15000,县城7000左右
第三:惠阳,大概在9000-13000
第四:大亚湾,大概是11000-18000
第五:博罗,大概是5000-10000
第六:龙门县,大概是5000-8000
第七:惠城区,惠城区分几个区域:
A:老市区,包括河南岸,麦地,南坛,下铺,目前这些片区的商业配套非常完善,饮食文化非常丰富,娱乐场所非常多,这些片区基本都是独栋公寓居多,售价13000-16000,像港惠对面的中裕时代,麦地的鸿润叠韵公寓等
B:江南片区,就是下角往博罗片区走,那边目前主要是海伦堡和碧桂园在开发,偏向博罗片区了,价格大概是8800-11000,目前周边啥都没有,非常偏僻。
C:高铁北站片区,小金口和博罗交汇点,目前聚集了雅居乐,龙湖,星河丹堤,万科,领地等百强开发商,房价大概是10000-12000,目前非常偏僻,没配套,可投资,自住不合适。
D:江北中心,惠州的行政商务区,高端写字楼,政府,星级酒店,豪宅,应有尽有,房价大概是13000-22000,海伦堡在光正实验学校旁边那个项目13000左右,嘉和盛世15000左右,保利江湾南岸22000左右,
E:水口片区,老市区了,配套非常完善,适合居住,教育配套也完善代表项目,新力城,目前12000左右,往东江工业区里面走,价格大概9000左右
F:马安片区,价格目前是12000-15000,代表项目富盈公馆小高层,目前大概12000,中海阅江府11500-13000,隆生西江花园14000-16000。华润前段时间还拍下一块7800楼面价的地块,靠江,未来预计价格16000以上,这个片区是新区,没有任何配套
J:金山湖中心,目前大概18000-21000,代表项目湖心岛一号,18000左右,千花岛20000左右,年底隆生金山湖中心的商业广场会开业,目前这个片区的入住率也非常高,环境非常好,看江靠水,有公园,土豪的选择
H:南部新城,保利华润大概17000,其他楼上大概13000-14000
这以上就是各个片区的基本情况,当然有可能会稍微有点出入,但是不大,希望这个可以作为你购房的参考
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1. 惠州房地产信息网,大湾区房价未来还会冲高么?
这是一个时代的风口,遇上转折!
大湾区,扑面而来,再创一个“2010年深圳”般的,财产性收入机会。深圳新白领,千万不要与财富再失交臂!
今年以来,疫后,我们看到的是,惠州新房在刺破3万。惠州大亚湾新房玖御府部分房源备案价达到了2.99万。曾经的新房限在2万以下,似有松动。
东莞更是一骑绝尘,早在2019年底时,就有松山湖别墅二手放盘过8万的传言。
时至今日,芳姐去搜万科松山湖1号、长城世界、虹溪诺雅的放盘价,8万是没有的,但是基本都跃上了4字头。
2010年,长城世家1万多开盘,2018年都还是2万左右为主,现在117平的3房单价也是4万多了。
东莞主城区、滨海区的新房,价格也是奔4而去,与3携行。今年3月东莞取消备案价限制,豪宅项目东城万科御景湾8号大户型别墅均价达到4.7万元/平,部分户型更是突破了6万。
备案破3万的,更是数不胜数,如皇马骊宫、龙光江南大境、首铸御峰华庭、首创禧瑞阅府、保利滨湖堂悦等等。
财富,再次面向产权分配。整个珠三角,正从工业区大基地,走向世界大湾区,城市地王的升级,会很多东西的裂变。土地单位GDP产值不一样,地价当然也会不一样。
这个地价跃升的福利,传导给个人的,就是房价普惠大众的红利。
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1、大湾区中环,像极了2010年的深圳
大湾区(GBA)很大,9个城市、5.6万平方公里面积、人口7000多万,2019年GDP约11万亿,够得着一个中等国家规模了。
湾区的核心,是其中间的一条“环”。大湾区的中环!是一条中国产业(高端制造)实力最密集的的一个环,是大湾区“最实的产业核环”。
这个环,目前正在进行一个“城市等级”跃升,从传统的工业区,往“大都市”跃升。
比如,我们看到,更多的学校(东莞一年新建100多所中小学)、更多的地标(东莞+惠州有2位数的100多米起的地标体)、更多的地铁和轨道(城市间30分钟轨交通勤)、更多的公园和市政。
从工业区,裂变为都市区,深圳自2000年以后开始发生,2010年开始全力挺进。以前深圳关外就是工业区,连关内车公庙、华强北、南油、莲塘都有工业区;后来,都变成了产业区、商业区,地标携手mall、公园携手学校、地铁携手场馆,深圳不再是灰姑娘。
深圳的房价,也不再是灰姑娘。房价从2013年的关外2、3万,关内3、4万,跃成了2016年的3、5万,8、9万。到2020年,经3年调控后,深圳中心城区都到了15万+,关外热点片区10万+,关外市域边缘也是3、4万了。乘数效应,导致后面的房价以万进阶。
而,这一切,正在大湾区中环的东莞,惠州临深,南沙临深,中山翠亨,高保真地重现。
传统的工业区,至少变成了科技感爆棚的产业园;驱车离开深圳、广州,进入珠三角其他城市,也能发现道路开阔、绿茵成片、幕墙大厦耸立。硬件,大湾区中环在蝶变。
大湾区中环的软件,也在蝶变。最大蝶变,是改变民生根基的“教育升级”。东莞每年新建100多个中小学,惠州每年也是几十所的增加。大湾区中环城市的高考成绩,很多竟然可以叫板深圳,如东莞、珠海。
来了大湾区,就是城里人。
大湾区中环城里人,在可见的未来3-6年,出门即可通过轨道交通,通勤前往深圳、广州工作或商务洽谈。大湾区中环,已经在“经济”方面同城化。
大湾区中环,像极了深圳的2010年。城市越升级,城市资产价值越升级!
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2、房企先行,湾区中环重磅把地储
把大湾区中环故事,看得最明白的,莫过于房企。
房企们的装备赛,就是“土地储备赛”。得土地者得天下。每年房企财报季,除了忙着搞各类真真假假的销售、利润榜单,就是搞融资评级、土地储备榜单了。
让股民鸡血的,除了“被证明的赚钱”能力,就是未来“造面包”的资金能力、面粉仓位能力了。告诉股民,在大湾区有大把土地储备,保证未来5年为大家卖出大把银子,就等于是给股价打上一剂定心针了。
进入深圳、广州重要,挺进大湾区中环也重要。
今年东莞印发“投资松绑30条”,统筹50平方公里产业用地全球招商,力争至2022年全市累计招商引资额超6600亿元,固定资产投资突破1万亿元。旧改规模也很大,比如虎门、长安近期公布了1000亩城市更新规模。
2005-2018年深圳人口增长57%,当前人口已超过2000万。但城市建成区面积仅增长29%,特别是2015年以来深圳人口年均增量超50万、居全国之首。
——数据来自“泽平宏观”
房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。深圳商品住房套数不足200万套(深圳住建局官员披露2018年末180万套),巨大的千万套居住缺口必然溢到大湾区中环!
广州周边城市的房,是广州人买的;深圳周边城市的房,是深圳人买的。核心城市的房价翘到天高,更多的新中产自然挤出到环1线城市置业。喊一声,我在大湾区有大把地,就接近与喊一声我在深圳、广州有地。
大房企进湾区,当然也是必须经过“尽调”。
拿地流程可是很严谨的,要测试城市前景、未来房价趋势,精算出毛利润靠谱,才敢融钱去拿。房地产玩的就是资金的生意,资金的成本是很高的,没有利润会把自己玩死的。
这些年,我们看到大房企们都踊跃在大湾区拿地,自然是“数看湾区大有信心”。
2019年底,TOP30企业于粤港澳大湾区的土地储备货值达6.1万亿元和2.9亿平方米,同比增长7%。货值排名榜首的碧桂园在粤港澳大湾区的土储超过3000万平方米,土储货值达4321.6亿元。
一堆规模的房企千亿投入,湾区拿地;就意味着以后的万亿销售规模,万亿基建和城市建设的投入规模。这些大投入,自然导致房价的容量更高!
散户跟着大户走,不盲目。
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3、中环龙头抬上8,龙尾翘到4字头
最近有个说法,深圳发改委发布《2019年工作总结和2020年工作计划》确定了深圳都市圈的范围为深圳、东莞、惠州、河源、汕尾。大临深概念,这次被官宣扩容。
在芳姐看,这差不多是传说已久的“2020年大礼包”的落地,而且比加入几个豆腐块式的直辖指望,势力范围还大些。不但白纸黑字厘定了与东莞的正室关系,还确定了对粤东的辐射圈。
随着深圳和东莞,深圳和惠湾区(惠州西部)的产城融合,大湾区中环最亮的星已经出现了。未来,8字头会出现在东莞西南方向,比如滨海湾、松湖圈、中心城区。
惠州的房价高地,也会崛起惠湾区,大亚湾地标CBD板块(或别墅豪宅),走向4的区间也不是什么奇事。
当4-8万,拥抱了深圳的外环,大湾区中环自然与深圳一体了!
为什么说,大湾区中环有机会刺破8字头?
大家看看滨海湾的规划,海岸地标群天际线不亚于深圳大前海;进驻的企业恐怕比深圳一些产业区还靓,比如VIVO全球总部、紫光、欧菲亚,世界热点芯片、5G一个没落下。
滨海湾还有一个高起点、全球招校长的大湾区大学,大型海岸和郊野公园、轨交TOD体也没少。现在滨海湾新区GDP已近2000亿,未来也是挺进4、5千亿的潜力区。
而其周边的长安、虎门新房价已经3万了,品质2手房也一直坚持2字头。房价本来就跟深圳接轨了。
除了滨海湾这个实力选手,松山湖、东莞中心城区,都是不亚于深圳市外各新区(副)CBD的实力派。松山湖已经围绕华为,形成了一个智能与5G产研带。
东莞中心城区经济实力不弱不说,在建的CBD也有几百米高的地标,至少不会比深圳光明、龙岗大运弱。
莞深有钱人,已经自动布局东莞8字头潜力带。比如,芳姐朋友圈里上市公司的高管,就有购置松山湖别墅的习惯。
现在东莞破3、4破4真不算什么,因为未来都是6-8。
东莞如此,惠湾也不弱。惠州的电子产业、石化产业、汽车产业,从来也没弱过。未来还要做大生物、软件、激光产业。而起惠州也下了决心,在惠阳临深板块,建设金三角CBD,锻造都市风景、城市高度。
轨交上,惠湾也对接深圳的14、16号地铁,深惠城际、深大城际、深汕高铁3条直接经过惠州。本来大亚湾、惠阳的GDP实力是超越深圳东坪地的,甚至可以比肩坪山,未来与深圳更密切、实力更相加。
深惠轨通
走向一城化
目前,惠湾正在突破3字头这个防线;下一步,往4走,难道惊奇吗?
大湾区中环龙头抬上8,龙尾翘到4,已经是个必然。
以战略眼光看,当大湾区在实现人口1个亿、产值再翻倍 的路上,我们湾区的资产也必然上行。用战略的姿态看,大湾区中环有一套,就已经等于深圳市外有一套的!
国力的一部分,就是大湾区的KPI达成2035年的战略KPI。
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图片来源:百度、新概念龙口英语、咚咚找房、
链家、宋丁观点、东莞房姐、
克尔瑞、乐享松山湖等等
2. 惠州暂缓超2套房网签?
这个问题我回答的不好,我又不是炒房的,也是一个在深圳坪山上班,居住大亚湾的普通人而已。买房是根据自己的情况而定,我在深圳之所以不买,是因为100多万付个首付,每个月还要还9000左右的贷款。不如大亚湾一次性买套大的。小孩在坪山外国语学校上学,早上从大亚湾过去也就15分钟左右。一次性买了大亚湾房子,又买了比亚迪宋大妈,生活也就这么过。足矣。知足常乐!
3. 惠州中海阅江府一期修得怎样了?
惠州中海阅江府一期已装修并交付使用了。
项目是中海地产于金山新城金山湖东打造的标杆项目。2019年,阅江府一期三开三捷,傲领全城。2020年二期新品载誉而来,于一期之上全面升级,打造约74万平方米国际滨江公园城邦。
4. 惠州哪个位置买房合适?
这个问题太宽泛,每个人的需求和实际情况不一,单纯问哪个区域合适,是会被误导的!
买房最主要的是实现房客匹配,什么叫房客匹配?
最根本的就是房产能满足业主的各类需求,比如学位、交通、医院、购物、娱乐、宜居度与便利度、溢价空间等等,需求很多,除非是顶级物业,否则,基本都不太可能每一项都满足,那当资金有限,如何做取舍,也是实现房客匹配的重要因素。
而且,这也是非常考验人的一项硬核技能。为什么有的人可能花同等的成本,有的升值快,有的升值慢,根本原因还是选择能力的问题。
选择大于努力,这句话,经历过的人都会特别深有感受!
回到题主的问题,惠州哪个地方适合买,小皮就来一一分解一下:
一是惠城区,也是惠州的主城区,各项配套都较为成熟,尤其江北片区,沿江地段非常舒适宜居,惠城区均价基本在9000-20000不等,但如果你本身不在惠州工作,那你的通勤时间也是一大问题,整体来讲,如是自住,惠城宜居度高,如是非自住,出租率也会较高,无需专业托管公司也能解决,但通勤时间是你主要评估的问题。
二是惠湾区(包含惠阳和大亚湾),这是惠州离深圳最近的区域,也是深圳客扎堆聚集的区域,也被誉为溢价空间最大的区域,但因交通和市政规划等因素,宜居度还较低,目前惠湾区域入住率约仅为50%左右,可以称得上一座空城!惠湾区域目前均价约为13000-15000元!
三是惠东区,这一区域主要以度假公寓为主,纯投资型的可以考虑这一区域,有固定返租,也比较省心,但当房住不炒当头,这类公寓的溢价空间也会非常有限!惠东的均价约为8000-13000元!
另外有一条,如是投资买惠州房,请做好长期持有的准备,因为大量库存新房,二手房很难脱手!
好了,这个话题,小皮就分享到这里了,更多话题,请关注深圳地小皮,一个混迹地产圈多年的老鸟!
5. 惠州市喜乐居地产是什么时候成立的?
惠州市喜乐居房地产代理有限公司是2011-11-22在广东省惠州市惠阳市注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股),注册地址位于惠州市惠阳区淡水东华大道中6号二楼。
惠州市喜乐居房地产代理有限公司的统一社会信用代码/注册号是91441303586327181F,企业法人周庆国,目前企业处于开业状态。
惠州市喜乐居房地产代理有限公司的经营范围是:房地产中介及信息咨询;物业管理;房地产营销策划;室内建筑装饰工程。 (依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。在广东省,相近经营范围的公司总注册资本为676689万元,主要资本集中在 1000-5000万 和 100-1000万 规模的企业中,共1811家。本省范围内,当前企业的注册资本属于一般。
惠州市喜乐居房地产代理有限公司对外投资1家公司,具有57处分支机构。
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6. 惠州再添2806套新房入市?
我是从成都来的,说实话现在看着惠州的状况我总觉和成都的天府新区很相似,我说下成都关于南门的经历吧。
我第一次去成都天府新区——那时候还不叫这个,当时只是有说过这儿是未来发展的新南门,当时是3年前的时候,在新世纪会会展中心参加一个展会的,当天的往返交通工具就是地铁,地铁刚开通没多久,那时候早上乘坐地铁到那边站台时,看到的人流只有下地铁前往会展中心的人,几乎没有从那儿坐起始站赶往市内的,当时出了站台看了周围,出了会展中心旁边一两个住宅小区在那儿,周边全是一片空旷,没有其他任何东西。下午赶地铁回去的时候情况也正好相反,全是赶地铁前往市内的。当时那儿周边的房价大概也就是五六千一平,而当时的成都市内房价是在10000左右。
很多人深圳往返东莞,惠州多次,但最终还是纠结东莞、惠州能不能买?东莞限购的时候,很多人意识到也只能在惠州下手了!但是问题又来了:想买又不知道该买哪里?每个去惠州买房的人都有这种纠结。听中介的,又害怕被忽悠。
2018年惠州楼市后市走向的言论几乎已经呈现出“一边倒”的态势,今年将是惠州楼市小年,房价或稳中有降成为诸多业内人士的统一论点,而造成这一局面的“罪魁祸首”直指房贷。
目前,惠州多家银行开启“认房又认贷”,首套房贷利率高达上浮30%,且放款时间较慢,尤其是二手房房贷,放款时间长达一年,还有少数银行已暂停二手房按揭。
据世联行发的年度报告,惠州四大行相关人士的观点指出:
2017年惠州四大行接单未放款约220亿元,预计全市接近400亿;
在不考虑风险控制的情况下,2018年四大行的按揭放款额度约下降30%,同时按揭审批加严并提高按揭标准(提高首付比例);
2018年银行基本不受理二手房按揭,二手房交易将受重创;
2018年银行全线收紧开发贷,房地产融资受限,不同楼盘有不同标准,更倾向于大品牌有实力的地产商开发的高品质项目;
从总行的政策来看,房地产行业的金融监管趋紧是一个长期的政策导向。
在二手房交易或将受到重创的同时,新房或也难在高房贷利率之下“幸免于难”,惠州楼市后续会如何走?成交是否会大幅下降,房价又是否会有变动?
惠州中原地产钟志斌表示,从整体数据上看楼市走势仍然延续过往的稳健走势,交投两旺。
但是从实际认购的情况看,银行信贷收紧对楼市影响已经形成并不断扩大,开发商以及购房客户都同时承受压力,购房客户成交周期开始拉长、市场观望情绪短时间内已经开始形成。另加上今年年新增供应将不断放量并且将达到历史峰值,在信贷收紧以及强供应到临的双重压力之下,建议开发商对楼市热度的预期不宜过分乐观,在可达预售的情况下,仍然需要尽可能地把握市场时机,加速资金回笼。
世联行惠州地区总经理周玉仁判断,惠州市场会转换成买卖双方相对均衡的市场。“自2016年以来,惠州本地客户恐慌性入市提前释放未来需求,外溢的投资客退潮,所以需求端将有所下降。供应端方面,未来供应量会上升。”
从价格方面来看,惠州房价整体会稳中有降,“整个市场价格缺乏持续上升的动力,土拍价格会成为价格短期内的支撑,原来的一房难求和加价行为会快速消失。”
周玉仁还指出,去年,高铁和城际轨道辐射的板块将成为热点板块,个盘会出现分化。
“惠州市场整体来看,市场快速上升后的调整期,整体交易量趋稳。中长期来看,惠州长远的价格支撑在于其处于深穗都市圈辐射区和粤港澳大湾区的优越区位。”
惠州资深楼市专家胡光宇认为,银行认房又认贷的做法,将限制很多人的购房资格,首付比例和利率的提升,将让投资客的比例大幅度减少。对市场而言,认房又认贷主要有三个方面的影响,首先,会影响你在其他城市的购房资格。其次改善性需求萎缩。最后,二手房市场受影响更大,要么买不了,要么没有那么多钱,需求会降下来。
对于惠州房价的看法,选择基本平稳的网友占比27.64%,而稳重有降和稳中有涨分别占比27.29%、35.39%。至于选择惠州房价会大幅变动的网友,加起来不足1成。惠州房价,基本上是以稳定为主,这或许与惠州实行限价政策相关。
7. 大家说说哪里比较繁华?
我在惠州生活了十年了,大大小小的角落基本都熟悉,我现在来分析一下各个区域的房价情况,惠城区最后说,重点展开。
第一:仲恺区,目前房价基本在8500-11000
第二:惠东,海景房9000-15000,县城7000左右
第三:惠阳,大概在9000-13000
第四:大亚湾,大概是11000-18000
第五:博罗,大概是5000-10000
第六:龙门县,大概是5000-8000
第七:惠城区,惠城区分几个区域:
A:老市区,包括河南岸,麦地,南坛,下铺,目前这些片区的商业配套非常完善,饮食文化非常丰富,娱乐场所非常多,这些片区基本都是独栋公寓居多,售价13000-16000,像港惠对面的中裕时代,麦地的鸿润叠韵公寓等
B:江南片区,就是下角往博罗片区走,那边目前主要是海伦堡和碧桂园在开发,偏向博罗片区了,价格大概是8800-11000,目前周边啥都没有,非常偏僻。
C:高铁北站片区,小金口和博罗交汇点,目前聚集了雅居乐,龙湖,星河丹堤,万科,领地等百强开发商,房价大概是10000-12000,目前非常偏僻,没配套,可投资,自住不合适。
D:江北中心,惠州的行政商务区,高端写字楼,政府,星级酒店,豪宅,应有尽有,房价大概是13000-22000,海伦堡在光正实验学校旁边那个项目13000左右,嘉和盛世15000左右,保利江湾南岸22000左右,
E:水口片区,老市区了,配套非常完善,适合居住,教育配套也完善代表项目,新力城,目前12000左右,往东江工业区里面走,价格大概9000左右
F:马安片区,价格目前是12000-15000,代表项目富盈公馆小高层,目前大概12000,中海阅江府11500-13000,隆生西江花园14000-16000。华润前段时间还拍下一块7800楼面价的地块,靠江,未来预计价格16000以上,这个片区是新区,没有任何配套
J:金山湖中心,目前大概18000-21000,代表项目湖心岛一号,18000左右,千花岛20000左右,年底隆生金山湖中心的商业广场会开业,目前这个片区的入住率也非常高,环境非常好,看江靠水,有公园,土豪的选择
H:南部新城,保利华润大概17000,其他楼上大概13000-14000
这以上就是各个片区的基本情况,当然有可能会稍微有点出入,但是不大,希望这个可以作为你购房的参考
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